Что будет с жильем при невыполнении долговых обязательств: быть готовым ко всему

Ипотека является самым доступным способом покупки жилья, но потенциальному заемщику не нужно забывать о залоге. Недвижимость могут изъять при невыполнении долговых обязательств. Закон на стороне кредитора. Поэтому всегда есть риск оказаться на улице. Многих людей это пугает, и они думают, что на следующий день после просрочки платежа на пороге квартиры будут уже стоять судебные приставы. На самом деле нужно еще постараться потерять жилье. Осведомляем:

В каком случае возможно изъятие?
Можно ли предотвратить потерю?
Как проходят торги?
Насколько серьезными окажутся потери?

Когда банк может забрать жилье

Изъятие возможно из-за образования крупной задолженности. И есть определенные критерии. Банк имеет право на изъятие:

когда просрочка превысила 3 месяца;
когда просрочка превысила 5% от цены залога.

Важно не запутаться во втором пункте. Сумма просрочки считается именно из стоимости жилья, а не из остатка задолженности. Если квартира стоит 2 000 000 рублей, то забрать жилье банк сможет только тогда, когда заемщик задолжал больше 100 000 рублей, и уже 4 месяца не вносил платежи.

Как проходят торги

Когда дело дошло до изъятия недвижимости, то начинаются торги. И закон тут не на стороне заемщика. Суд после обращения банка наложит арест на жилье. Далее начинаются публичные торги через специализированные организации. Схема проведения торгов может отличаться на конкретной площадке, но общая суть примерно следующая:

Назначается начальная цена объекта, размер шага, дата и место проведения торгов. Начальная цена устанавливается после оценки. Как правило, она оказывается ниже рыночной. Размер шага – сумма, на которую участники торгов могут увеличить свое предложение. Допустим, 1,5, 10%, либо конкретная сумма.
Прием участников. Стать участником торгов может любой гражданин. Для этого следует подать заявку организатору торгов. Сделать это можно и в режиме онлайн. Чтобы стать участником, следует заключить соглашение и внести задаток, который составляет примерно 5% от стоимости лота.
Начало первого этапа торгов. Принцип прост: каждый участник предлагает свою цену за лот, увеличивая ее на размер шага. Право на покупку объекта будет у того, кто предложил наибольшую сумму. Если желающих не нашлось, то начнется следующий этап.
Второй этап торгов. Здесь начальная цена лота снижается еще больше. Далее идут торги по аналогии с первым этапом.
Третий этап. Но если и на втором этапе не нашлось желающих купить недвижимость, то торги пойдут на понижение. Изначально устанавливается нижняя планка цены. То есть до 0 рубелей недвижимость подешеветь не может. Если же и на этом этапе никто не захотел купить объект, то недвижимость остается на балансе банка. Когда участник торгов выиграл аукцион, то он получит право на покупку недвижимости. Ему дается определенный срок для внесения всей суммы (задаток в нее включен). При отказе от сделки задаток не возвращается. А участникам, которые не смогли выиграть, сумма задатка возвращается обратно.

Потери заемщика

В большинстве случаев заемщик несет финансовые потери. Во-первых, он изначально уже потерял, так как сделал первый взнос. Во-вторых, пока человек гасил кредит, он платил проценты. Причем при аннуитетной схеме погашения, он отдаст немало денег именно в качестве одних процентов. В-третьих, на торгах объект уходит в среднем на 10-15% дешевле рыночной стоимости, как сообщают эксперты. Когда возникли серьезные финансовые проблемы, и нет возможности выплачивать ипотеку, то следует задуматься о реструктуризации. Это может быть пролонгация или кредитные каникулы. Если причина возникновения проблем уважительная, то банк, скорее всего, согласится на реструктуризацию, ведь и ему не хочется тратить время и деньги на проведение торгов.

Кредитные каникулы освобождают заемщика временно от внесения платежей. Пропуск не учитывается, задолженность не накапливается (она просто переносится на конце срока), штрафы не начисляются. Получается, что за время каникул банк не может изъять предмет залога. Предполагается, что за время кредитных каникул заемщик исправит свое финансовое положение и продолжит потом погашение кредита. При серьезных финансовых проблемах (когда даже реструктуризация не способна помочь), можно договориться с банком о самостоятельной продаже недвижимости. Банк даже окажет содействие в этом. Плюс в том, что самому продать жилье можно дороже, чем это будет сделано на торгах.